营改增后卖二手房得多缴税来看看靠谱分析

【中原经济网讯】房地产等四行业将于5月1日起实施营改增的消息出来后，各种“分析”都出来了。

比如有些分析称，将来二手房增值越多，缴税就会越多，甚至可能会翻倍，赶紧趁增值税没实施卖房吧，省得花冤枉钱……

然而，这些分析都是错的!来，今天咱听听正确的。

【不靠谱的传言】

这些分析是不是很眼熟

先瞅瞅网络上这些文章的标题：

《营改增最新政策：营改增后，二手房增值越多缴税可能越多!》，《二手房交易营改增后税率或翻倍》，《“营改增”：房子没升值就不用缴税》……

这些观点归纳起来有如下共同点：

房屋增值越多，可能缴税越多，并且经过计算，如果增值翻番，缴增值税就要比原来缴营业税缴得多。在计算营业税时，不治牛皮癣最好的医院少都以5.5%或5.6%的税率计算(显然是把营业税的附加税给算进去了)。计算增值税时，按11%的税率计算。

这其中，还有人采访了某知名财女性健康知识经大学税务学院的教授。教授说，营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉，虽然11%的税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体有增有减。

在郑州的一个微信群里，一位网名为“郝××”的群友发帖，“温馨提示：郑州市二手(房)交易在契税降低的情况下又减免了营业税。内部消息，自 2016年5月1日开始征收增值税，大概是11%，具体的政策5月1日出台，希望要买二手房和卖房的同学们关注政策，抓紧牛皮癣症状办理，免花冤枉钱。”

可以说，这些分析均存在不少错误，你可别信。

【一个现象】

郑州房屋交易开始放量

就在3月5日李克强总理指出要从5月1日起扩大营改增试点之后，郑州的房屋交易就开始放量增长了。

“说来也巧了，总理作报告是在周六，从他作报告后的周一(3月7日)开始，我们(郑州)的房屋交易量有了很明显上升。”郑州市房地产交易西区大厅的一位税务负责人说，“截至目前，交易量已经比之前增长40%。”

交易量的上升究竟与营改增有没有关系?这位负责人也解释不了。

毕竟，春节前后，关于楼市去库存的政策接连出台。

先是降低购房首付和提高公积金存款利率。接着，三部委又出台房产交易契税和营业税优惠政策。到3月1日，央行又降低存款准备金率。

“也许，交易量增加是因为春节已经过完了，市场开始自然地恢复，自然地放量。”这位负责人说。

或许，是各种政策加上市场自身因素综合作用的结果。

这位负责人说，近期确实有一些人到交易大厅咨询营改增的相关问题，但这类咨询并不是很多。咨询者中，最关心的还是到时候税负会不会增加，尤其是现在的营业税优惠政策能不能继续享受。

【税负会不会增加?】

结论1

个人转让二手房

税负只会减不会增

营改增后，究竟税负会不会增加?

“我们作为税务工作人员，在政策没公布出来的情况下，无法明确回答。”上述负责人说，“但可以肯定，个人缴纳增值税的计算方法和一般纳税人是不一最好的牛皮癣医院样的，个人是按征收率计算的。征收率是多少?3%，明显比5%的营业税税率低。”

这位负责人认为，税负增不增，就看目前的营业税优惠政策到时候能不能延续下去，“我想，既然总理都已经承诺了，要确保所有行业税负只减不增，政策上应该会做出合理安排的，国家也是希望房地产市场保持平稳。”

这位负责人说的营业税优惠政策，是指三部委2月17日下发的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，“个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税”。

结论2

营业税的优惠会延续

可能有其他过渡性政策

税务师王国娜也表达了类似观点。她说，现在网络上说的那些“按增值额乘以11%”计算，或者“销项税减去进项税”，是一般纳税人用的计算方法，而个人不是一般纳税人，只适用用征收率简易计算。

据介绍，自2012年1月启动营改增试点以来，所有行业小规模纳税人的征收率都是3%。她说：“如果按照3%计征，税负直接下降41.67%。”

与此同时，王国娜注意到财政部和国家税务总局相关负责人在答记者问时提及：国务院已经审议通过的营改增试点方案，已经明确“原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施”。

这句话包含了两层含义，一是国务院已经明确，营业税的优惠政策会延续，对于个人二手房交易来说，那就是个人销售2年以上住房的，将来免征营业税。营改增后，那就是接着免征增值税。第二层含义是：有可能还会安排其他过渡性政策。

王国娜说，个人按简易方式征收，加上购买2年以上的住房享受营业税优惠政策延续，则个人转让二手房的税负只减不增!

【最新消息】

征收率可能是5%

从目前各方面的信息来看，二手住房交易中的原营业税优惠政策都会延续下来。

河南中兴税务师事务所总经理、税务师陈俊岭说：“据我了解的有关政策，目前二手房交易的优惠政策将会延续，即：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率，全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。”

据税务行业部分业内人士目前掌握的信息，王国娜分析的“有可能还会安排过渡性政策”，已经被证实确实有。

其中有一条：个人转让二手住房的征收率可能定为5%。这也就意味着，增值税因此而多了一个征收率!

近日，在国内一家一向消息灵通的行业网站，河南商报记者也见到了一份内容一样的文件：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》。该文件中明确：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率，全额缴纳增值税。但，文件没有注明执行日期和落款，疑似行业内人士之前见到的草案。目前也只有这一家网站有此内容。

即便如此税负也是降的

不过，即便是把征收率从3%提升至5%，如果营业税的优惠政策仍然延续，则营改增后，税负仍然是下降的。

营业税税率5%，增值税征收率如果也是5%，看上去这个比率一样，但为什么说税负会下降?因为营业税是价内税，增值税是价外税。

也就是说，在计算增值税税额时，应该将含税价款中所含的增值税先扣除掉，用不含税价乘以征收率。

怎么理解呢?举个例子：个人将未满2年的住房对外销售，收到房款100万元，5月1日前应缴纳营业税就是100万元*5%=5万元;5月1日后，应缴纳增值税就是100万元/(1+5%)*5%=4.76万元，这将比缴纳营业税少0.24万元。

为什么有可能不按3%而要调整到5%?业界一致的回应是：不至于使国家的税收突然下降太多。

河南商报首席记者王俊伟

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