房地产行业价值回归之路才刚刚开始
房地产:行业价值回归之路才刚刚开始
房地产:行业价值回归之路才刚刚开始 更新时间:2011-1-12 8:39:08 研究结论 目前,地产股股价与其基本面严重背离,我们认为,2011年将通过股价上行来消除这种背离。从2010年8月开始,重点城市销量和地产指数走势持续背离。股价与基本面的背离终将消失,其路径可能有两种:一种是通过基本面的下跌来完成;另一种是通过股价的上行来实现。我们认为,2011年楼市的量、价将实现稳定增长,背离的消除路径将是第二种。 对2011年基本面之房价的判断:未来房价整体下跌的可能性很小,但涨幅将收窄。房价难以下跌:国外的案例给我们的启示,日本:从1956年以来,地价开始下降始于92年,对应的是,日本经济增速从92年开始进入低增长期,居民收入从92年开始基本停止增长,城市化率在92年达到70%以上。德国:96-05年房价几乎没涨,对应的是,德国经济增速从96年开始低增长,居民收入基本不增长,城市化达到高点。反观中国,预计未来经济仍将快速增长、居民收入仍将持续增加、目前城市化率尚不足50%,中国还处在第三次生育高峰带来的置业高峰期、居民储蓄金额处历史新高、09年货币超发的影响还未消失,中国浓厚的购房文化及投资渠道匮乏,这些因素决定整体房价不具备下跌的可能。未来房价涨幅将收窄:11年楼市供应量将明显增加,有望缓减供需矛盾。其次,随着未来城市轨道交通的快速发展,中国正从个别超大城市向城市群发展,这将改善未来城市人口分布,熨平住房需求。 对2011年基本面之成交量的判断:主要城市成交量将实现正增长。2010年15个重点城市成交量同比下降约30%,其中有政策调控的原因,但更重要的原因是供应不足,这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此,目前来看,成交量的多少,不是需求决定的,而是由供应决定。11年供应的增加不会压制需求,反而会促进成交。 2011年将是地产股股价向上回归基本面的一年,目前地产股仍处于估值低位,回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长,11年地产行业的政策环境将较10年明显改善,意味着其估值中枢及估值顶部有望明显抬升,建议买入全国龙头股保利、万科、金地,区域龙头股首开股份、苏宁环球、中南建设;区域成长股且折价较多的华业地产等。 风险:若房价再次快速上涨将导致新一轮房地产调控政策出台。
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